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投资房地产利弊

作者:admin 来源:龙8国际pt老虎客户端 日期:2012/8/21 17:59:30
为尽快从金融危机的阴霾中走出来,世界各国在过去的一年时间里都无一例外地使出了前所未有的宽松货币政策。而在大把“砸银子”之后,眼下通胀压力似乎又有山雨欲来之势。   每次货币泛滥都是一回劫富济贫的过程,富裕人士的钱多,货币贬值造成的伤害更大,而对于“月光 族”和没有什么积蓄的人来说,根本就不怕通胀。特别是通胀来临后,会有更强烈的加薪呼声,这对于穷人更有利。然而最难受的是谁——夹心层——有点小钱一旦 财富缩水,上有老下有小,不知如何是好。   在目前流动性泛滥而又产能过剩的背景下,实体经济越来越成为虚拟经济的配角。伴着股市、楼市上涨 的是失业率的攀升。人们越来越不愿意去投资实业,收益低而且风险大,但唯有实业才能解决更多的就业,弥补社会收入差距。“滞胀”和贫富差距拉大是未来最可 能出现的局面,在通胀预期下,我们将如何保全资产?   通胀,可能是2009年里老百姓嘴里出现 频率最高的一个经济术语。在专家们为通胀是否到来、何时到来而争论的时候,通胀预期早已弥漫在每个人的生活之中。上世纪八九十年代的通胀,曾经让国人疯狂 抢购物资以抵御物价飙涨,而如今面对即将到来的通胀,我们有了炒股、买房、购金、套现等更多的投资方式,但这些真的可以抵御通胀对我们资产的侵蚀吗?对赌通胀,我们真的可以是赢家吗?   通胀=买房?   房产保值能力大概仅有3   中产家庭一旦手上有钱了,就很难抵御买楼的诱惑。在缺乏有稳定收益投资途径的市场中,持续上涨的楼价使得在当下买房防通胀显得无比诱人。比如美国、加拿大等国在上世纪70年代处于严重的高通胀时期,房地产的年均收益率与通胀率呈现高度相关性,购房投资由此一贯被认为是防通胀利器。但或许中国国情和造成通胀的原因各不相同,其结果也会产生惊人的差异。面对目前的高楼价风险和加息带来的负债压力,每个投资者都应该掂量一下:这笔赌博,胜算几何?   中期楼市有调整压力   通胀造成房价上涨的基本过程是,通胀的结果是货币贬值,其后是房子实质性起到保值的作用,所以购买房子达到保值的目的。那么,如果房价原本就已经偏离了正常水平,在通胀中它还会涨吗?   广州楼价上半年一顿猛涨,不少楼盘楼价已超过2007年高位,其保值能力值得怀疑。地产经济研究专家邓浩志就认为,当前入市的投资者与2006年、2007年 楼价快速上涨时入市的投资者不同,后者希望能从楼价快速上涨中获利,而现在投资者更普遍的心态是回避所谓的通胀,房子成为了他们的资金避难所。邓浩志分析 表示,当前楼市的这种回暖现象已经不是此前所说的大量被压制了的刚性需求的集中爆发,而是流动性泛滥所导致的货币市场与资本市场在吸食流动性上瘾,其实际 行情与实体经济已然脱节。   邓浩志分析表示,短期来看,由于担心资产型通胀,楼价短期仍有上涨压力;而从中期来看,保值能力大概仅有3年。毕竟楼价在2006年、2007年快速上涨后只经过2008年的小幅度调整又掉头向上,实际的购买力能不能长期支撑这么快速上涨的楼价是一个疑问,中期楼市始终有调整的压力;再从长期看,即10年以上。基于中国经济的稳定、长期增长和城市建设的进一步发展,只有长期来说,房产才是比较保值的。   现买房或比持币多亏损2   退一步讲,两年内就算楼价在通胀的压力下继续上升,物业保值增值的空间也将被通胀和加息蚕食殆尽。   首先,通胀如果来临,政府必将加大金融调控力度,这其中很重要的一项就是加息。这对不少在目前贷款买楼的买家来说,意味着供楼压力加大了。   如果市民张先生首付40万元、贷款60万元×买房,假如两年后这套房产升值了10%,而通胀率为每年6%,则张先生出售这套物业获得的现金是1000000×(110%)-26524元=73476元,其中的26524元,是按照贷款100万元、目前的个人住房商业贷款594%利率所计算出来的利息支出。   计算通胀后,张先生目前的购买力约为1073476×(16%)=948523元,实际损失了约51500元,张先生的40万首付款如果没有购买房产,则会因为通胀贬值购买力变成400000×(16%)=368640元,实际损失了约31400元。投资房产要比持有现金还要多损失约20000元。再考虑到房产证在2年以内的物业,需要缴纳营业税等各种税费,以及40万元在两年内本身所产生的利息损失,投资这套房产将铁定亏本。   更重要的是,由于目前的个人住房商业贷款利率是20064月以来的最低水平,在通胀时,加息的可能几乎是100%。如果加息到20071221日是774%的水平,冀望投资房产来保值,将会让投资者损失惨重。
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